Parent en Ehpad : louer son logement peut rendre sa vente imposable

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La vente de l’ancienne résidence principale d’un propriétaire entré durablement en maison de retraite peut être exonérée sous conditions. Pour une vente en 2026, son revenu fiscal de référence de 2024 ne doit pas dépasser 29 815 € pour une part fiscale, avec des majorations selon le nombre de parts. Il ne devait pas non plus être soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour l’année de référence.

Comment on le sait

La vente doit intervenir moins de deux ans après l’entrée en établissement, précise UFC-Que Choisir dans son article du 6 novembre 2026. Après le départ, le logement ne doit pas être occupé par un tiers non autorisé. Le louer ou le prêter gratuitement, même brièvement, écarte cette exonération spécifique. Un conjoint, une personne à charge qui y résidait déjà ou un concubin peut toutefois continuer à l’occuper.

Ce qu’on ne sait pas : sans la date d’entrée en établissement, l’historique d’occupation et l’avis d’impôt du vendeur, on ne peut pas établir si sa vente sera exonérée.

Le risque

Une location peut rendre la plus-value imposable si le vendeur remplissait autrement les conditions de cette exonération. Une vente trop tardive peut aussi l’en priver. Les retraités aux revenus très modestes peuvent toutefois relever d’une autre exonération, même après une location ou une vente plus de deux ans après le départ : pour une part fiscale, le plafond de revenu fiscal de référence indiqué est de 12 679 €.

Le contexte

Le Bulletin officiel des finances publiques du 14 juin 2013 indique que le revenu à examiner est celui de l’avant-dernière année précédant la vente. Le délai de deux ans court à partir de l’entrée en établissement et s’apprécie à la date de l’acte authentique de vente, pas à celle du compromis.

Le site des impôts, consulté le 6 novembre 2026, demande de déclarer si le logement est vacant, loué ou occupé gratuitement, ainsi que les périodes correspondantes.

Quoi faire maintenant

Avant de louer ou de vendre, réunissez les pièces à examiner avec le notaire.

1. Pour une vente en 2026, relevez sur l’avis d’impôt reçu en 2025 le revenu fiscal de référence de 2024. Vérifiez le plafond correspondant au foyer et la condition relative à l’IFI.
2. Retrouvez la date d’entrée en établissement : l’acte authentique de vente doit pouvoir être signé moins de deux ans après.
3. Reconstituez l’occupation du logement depuis le départ. Faites examiner les conséquences sur l’exonération avant de le louer ou de le prêter.